Pourquoi créer une Société Civile Immobilière quand on est chef d’entreprise ?

La société civile immobilièreLe dirigeant d’une PME ou d’une TPE possède un certain nombre d’outils à sa disposition pour optimiser ses revenus et son patrimoine. Dans les solutions classiques souvent proposées par les experts comptables, on retrouve la création d’une société civile immobilière. Pour en savoir plus, nous avons invité Olivier Groscaux du site www.creationsci.info pour qu’il nous présente ce statut juridique et ses avantages pour un chef d’entreprise.

Constituer une SCI (société civile immobilière) pour acquérir les locaux de son entreprise n’est pas vraiment une question prioritaire lorsque l’on crée son entreprise.

En revanche, le montage qui consiste à détenir via une SCI les murs de son commerce ou les bureaux occupés par sa société est à étudier dès lors que :

–        l’activité professionnelle a pris de l’importance et que la protection du patrimoine privé du chef d’entreprise devient un impératif,

–        les revenus de ce chef d’entreprise lui permettent d’envisager un investissement immobilier,

–        l’entrepreneur envisage la cession d’une partie de ses parts ou un départ à la retraite,

–        la situation patrimoniale de l’entrepreneur l’incite à en transmettre une partie à ses enfants.

Ces justifications juridiques et patrimoniales à la création d’une société civile immobilière sont primordiales car, d’une part il n’y a généralement pas d’intérêt fiscal à court terme à attendre de la création d’une SCI et, d’autre part, une SCI qui serait constituée uniquement pour des raisons fiscales pourrait être contestée par le fisc.

Création d’une SCI pour détenir l’immeuble loué à son entreprise

Deux cas de figure sont à envisager :

–        Ou bien l’entreprise est locataire de ses locaux. L’entrepreneur peut alors créer une société civile immobilière, acquérir un immeuble commercial et le louer à son entreprise.

–        Ou bien la société possède déjà des locaux inscrits à son actif. Dans ce cas, la société personne morale peut apporter ces locaux à une SCI dans laquelle elle serait associée avec l’entrepreneur personne physique. Il faut souligner que cette seconde solution, la moins courante d’ailleurs, est également la plus complexe car elle entraîne fiscalement l’imposition de la plus-value éventuelle au niveau de la société et exige que l’entrepreneur réalise un apport à la SCI constituée.

Dans tous les cas, le montage consiste à détenir à titre personnel l’immeuble loué à sa société conformément à un bail commercial ou professionnel. Ainsi, la société constate une charge déductible de son résultat fiscal, qui limite donc son bénéfice imposable, tandis que l’entrepreneur perçoit un revenu foncier. La création d’une SCI permet donc de détenir hors bilan un bien professionnel et de répartir ses revenus entre revenus professionnels et revenus fonciers.

Protection du patrimoine privé

L’immeuble occupé par la société est détenu par une autre entité juridique, la SCI. Aussi, en cas de procédure judiciaire, de liquidation judiciaire notamment, cet actif n’entre pas dans l’actif de la société. Ses créanciers professionnels n’ont donc aucun droit sur ce bien immobilier qui reste indirectement la propriété du chef d’entreprise, un élément de son patrimoine privé.

Cependant, pour que cette protection du patrimoine soit effective, il faut que la société civile immobilière ait été constituée à un moment où les difficultés financières actuelles de la société n’existaient pas encore. En effet, dans le cas contraire, si la SCI est créée juste avant une demande de redressement judiciaire par exemple, les créanciers de la société tenteront de faire annuler la création de la société civile pour que les locaux de l’entreprise soient réintégrés à son actif.

Investissement immobilier

Détenir un bien immobilier via une SCI procure des revenus fonciers. La fiscalité d’une SCI n’est pas la même suivant que cette SCI restera soumise à l’impôt sur le revenu ou optera pour l’impôt sur les sociétés. Dans tous les cas, un entrepreneur qui loue à sa propre entreprise des locaux professionnels s’assure d’une diversification de la nature fiscale de ses revenus et de leur origine (ces revenus fonciers n’étant plus liés à son activité au sein de l’entreprise).

Cession de l’entreprise

Céder une entreprise c’est céder son fonds de commerce d’une part, et ses actifs d’autre part. Pour diminuer le montant des parts et donc du prix de cession d’une partie ou de la totalité de ces parts, un moyen consiste la réduire la valeur d’actif de la société. Ainsi, la détention des locaux par une société distincte, une SCI en l’occurrence, permet d’alléger le bilan de l’entreprise cédée et de faciliter sa cession, sa transmission ou une association. De plus, la société étant liée à la SCI par un bail commercial, l’entrepreneur qui cède ses parts s’assure de revenus réguliers qui viendront compléter sa retraite.

Transmission d’un patrimoine

Une SCI doit être créée par deux associés au minimum. L’entrepreneur doit donc s’associer, tout en sachant qu’un associé d’une société civile immobilière peut détenir une seule part et que sa responsabilité est proportionnelle au nombre de parts qu’il détient (donc aucun risque à détenir 1% du capital d’une SCI).

L’entrepreneur peut s’associer avec sa femme ou sa compagne. Mais il peut également envisager l’entrée au capital de ses enfants. Dans ce cas, il est parfaitement légal de fixer le capital de la SCI à un montant très faible, permettant ainsi aux enfants d’en détenir une large part, et de financer l’acquisition des locaux par des apports en compte courant ou un emprunt (négocié grâce à la capacité d’endettement de l’entrepreneur). Ces apports devront être remboursés petit à petit grâce aux loyers, mais au final les enfants auront des droits sur un immeuble sans jamais avoir réalisé d’apports significatifs. La SCI devient alors un outil de transmission patrimoniale.

Conclusion

La création d’une SCI est à étudier avec un expert-comptable, un notaire ou un gestionnaire de patrimoine et, sur le long terme, permet de détenir un actif professionnel en associant sécurité et fiscalité avantageuse. En effet, outre la transmission naturelle et sans droits d’un patrimoine au sein d’une SCI familiale, la plus-value éventuelle réalisée sur ce bien sera totalement exonérée d’impôt si la SCI détient ce bien suffisamment longtemps.