Bail commercial : l’essentiel à savoir avant de signer un contrat de location

Par l'équipe de Manager GO! - Date maj : 16/11/2017

Avant d'apposer votre signature en bas du contrat, regardez de près le contenu du bail commercial. Cette publication revient sur les éléments essentiels à connaître.

 

Définition du bail commercial

Le bail commercial est le contrat de location au terme duquel le « bailleur » – le propriétaire – loue des locaux commerciaux au « preneur » – commerçant, artisan ou industriel – pour l’exploitation de son fonds de commerce. Le statut des baux commerciaux, défini aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce , est favorable au locataire professionnel, qui doit pouvoir exercer son activité sur le long terme.

 

Durée du contrat de location : le principe du bail 3-6-9 

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans, libre aux parties de prévoir une durée supérieure. Le propriétaire s’engage à louer le local pendant 9 ans, le preneur s’engage en contrepartie à payer le loyer pendant la même durée.

Résiliation du contrat de bail

Le bail commercial peut être résilié dans plusieurs cas de figure :

  • Le preneur dispose d’une faculté de résiliation triennale : il peut résilier le contrat à chaque échéance triennale, soit au bout de 3 ans ou 6 ans – d’où l’appellation commune de bail 3-6-9. Pour donner congé, le locataire signifie sa volonté au propriétaire dans un délai de 6 mois avant l’échéance triennale, par courrier AR ou délivré par huissier.

        Attention  : une clause contractuelle peut interdire la résiliation triennale lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans ou pour certains baux spécifiques d’une durée ferme de 9 ans.

  • Le bailleur dispose d’une faculté de résiliation triennale à titre exceptionnel : en vue de réaliser des travaux sur l’immeuble ou d’habiter un logement hébergé dans les locaux, notamment.
  • Le bailleur et le preneur peuvent décider ensemble de mettre un terme au contrat de location.
  • Le bail commercial peut être résilié en application d’une clause résolutoire – clause qui prévoit la fin du contrat en cas de défaut de paiement du loyer par le locataire, notamment. Il peut également être mis un terme au contrat par voie judiciaire, en cas de non-respect de leurs obligations par les parties.

Renouvellement du contrat de bail

Au terme de la période de 9 ans, le contrat est renouvelé par tacite reconduction – sauf congé donné par le preneur ou le bailleur.

Si le propriétaire décide de ne pas renouveler le bail commercial, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction.

La location de courte durée : zoom sur les baux précaires et saisonniers 

Le bail dérogatoire – inférieur à 3 ans – et le bail saisonnier – de 3 à 6 mois – peuvent être conclus pour une durée inférieure à 9 ans et dans la limite de 3 ans. Il s’agit de contrats à durée déterminée qui s’achèvent automatiquement à la date prévue. Le locataire du contrat de location de courte durée ne dispose pas du droit au renouvellement du bail.

  bail commercial fiche pratique

Loyers commerciaux : détermination et révision

Les parties fixent librement le montant du loyer – ainsi que la répartition des charges.

Le bailleur dispose d’une faculté de révision triennale du loyer commercial, dans la limite d’un plafond légal : l’augmentation doit respecter l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). 

    Attention  : dans le cadre d’un bail dérogatoire, le preneur ne bénéficie pas du plafonnement des loyers, sauf clause d’indexation.

Signature du bail commercial : les clauses à vérifier

Si le bail n’est pas obligatoirement établi par écrit, sa conclusion par écrit est recommandée pour des raisons évidentes de sécurité et de preuve. Il est d’autre part conseillé de confier la rédaction du contrat de location à un professionnel : notaire ou avocat. 

Avant de signer le contrat, le futur locataire – commerçant, artisan ou industriel – veille à vérifier les clauses suivantes :

  • Le versement d’un pas-de-porte : le preneur d’un local vide peut être contraint de verser un droit d’entrée.
  • Le montant du dépôt de garantie.
  • Le contenu des clauses résolutoires, au terme desquelles le preneur peut être expulsé des locaux commerciaux.
  • Les clauses relatives à la cession du bail.
  • L’existence d’une clause de non-concurrence au bénéfice du locataire.
  • Les modalités de répartition des charges – impôts et taxes.

Il est également important de vérifier les diagnostics et l’état des lieux, annexés au contrat de bail.

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